编者按:本文来自微信公众号“BT财经”(ID:btcjv1),作者:梓淇,36氪经授权发布。

共享办公鼻祖WeWork在中国的经营一直不理想,今年的疫情让其财务更加困难。日前传来消息,WeWork母公司We Company已经卖出了中国分公司的多数股权,放弃运营控制权,WeWork中国彻底成为一家本土运营公司。

中国业务改为特许经营

根据最新消息,为了继续削减开支收缩业务规模,WeWork已经将其中国业务的多数股权以2亿美元出售给了老股东挚信资本(Trustbridge Partners),只保留少数股权和一个董事会席位,继续许可WeWork品牌和服务的使用并收取年度服务费。

挚信资本则成为WeWork中国的控股股东,同时管理团队做相应调整,挚信资本的运营合伙人、原美团点评高级副总裁姜跃平出任WeWork中国的代理CEO。

“新一轮融资将助力WeWork中国继续支持本地创业型企业、中型企业以及大公司的持续发展,实现更高的成本效益,并确保员工更高的满意度……此次新投资也标志着WeWork中国实现全面本土化运营,更高效、更扎实、更贴近中国市场需求,持续为WeWork中国会员打造卓越的社区体验,以全球品牌优势及战略资源,巩固其中国灵活办公行业。”WeWork官方如此表示。

但有分析认为,此次交易实际上相当于特许经营模式,WeWork中国只是挂名品牌,与美国 母公司关联已经不大。

WeWork是2016年进入中国的,并在2017年获得来自弘毅投资和软银集团的5亿美元融资,2018年7月公司再次从软银、淡马锡、挚信资本和弘毅投资等机构那里融资5亿美元,估值达到50亿美元。截止2019年6月底,WeWork拥有WeWork中国59%的股份,其余由软银、弘毅投资和挚信资本等其他投资者持有。

PE接盘,2亿美金控股WeWork中国,本土化能否起死回生?

2020年1月,《华尔街日报》爆料称,WeWork欲出售其在中国业务的多数股权,并已经接洽了挚信资本、淡马锡等老股东。现在交易终于达成,挚信资本如愿以偿执掌WeWork中国,WeWork则沦落为了小股东。

而筹划这笔交易时,WeWork对中国分公司的估值只有10亿美元,意味着不到一年半时间,WeWork中国的估值跌去了80%。现在挚信资本用2亿美元就获得超半数股权,显示WeWork中国的估值或许早已不足10亿美元。

导致WeWork中国估值大幅走低的一个重要原因,是营运办公室进驻率的低落以及由此导致的亏损。

自2016年在上海开设首个办公社区以来,WeWork目前在国内12个城市拥有100多个社区,为超过65000名会员提供办公解决方案。

但WeWork的办公桌空置率一直比较高。据英国《金融时报》去年10月的调查数据,在深圳和西安,WeWork空置率高达65%和78.5%,上海也接近35.7%,而要想达到收支平衡,WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

这导致WeWork中国的财务表现很不理想。2018年全年WeWork中国的营业收入为730万美元,2019年虽然业绩继续增长,上半年的营收就达到2018年全年水平,但同期WeWork全球营收为15.4亿美元,中国市场的占比少得可怜,只有4%。

估值暴跌400亿美元

WeWork中国的窘境,更大程度上源于母公司的糟糕表现。

自2010年成立至今,外界对WeWork的共享办公室模式一直有争议,很多人质疑这家公司到底是新兴成长公司,抑或只是一家地产服务公司、“二房东”而已。

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尽管质疑声不断,WeWork成立后在全球多个城市购买和租赁优质房地产,营收增长迅速。2016年公司收入4.36亿美元,2017年8.86亿美元,2018年18.21亿美元,2019上半年就达到了15.35亿美元,增长率几乎保持在100%之上。到2019年8月,WeWork的估值一度高达470亿美元,成为全球最大的独角兽企业,并在全球29个国家拥有528个运营场地、52万企业会员。

不过,在现有的模式下,WeWork始终无法解决盈利这个最核心问题,一直靠软银先后100多亿美元的输血才支撑下来。

2016-2018年,公司分别净亏损4.30亿美金、9.33亿美金和19.27亿美金,到2018年末,总负债达到220亿美元,还有13.42亿的长期债务。

为了改变不赚钱的尴尬局面,WeWork曾提出开辟“第二增长曲线”,设立了新业务Welive(提供小型公寓、健身房和配套休闲空间)和WeGrow(低龄儿童学校,接收三到九岁的儿童),但规模极其有限,公司仍然不改“房地产二房东”的角色。

2019年下半年,WeWork开始遭受一连串打击,不仅创始人兼CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)爆出吸食大麻、生活作风奢靡的丑闻,市场对公司的估值更是一路暴跌,从470亿美金开始,跌到250亿美金、170亿美金,最后在10月不得不撤回IPO招股书。

IPO失败后,WeWork估值进一步锐减至78亿美元。随后诺伊曼辞去董事长职位,公司展开一系列自救计划,包括裁员、削减成本,退出核心市场美国之外的诸多地区,停止许多写字楼租赁计划,并在印度等市场尝试特许经营的新模式。

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▲WeWork创办人及前任CEO诺伊曼

2020年疫情大流行后,共享办公成为潜在的危险活动,更多人选择居家办公,Wework再遭打击。公司最大股东软银曾宣布将为Wework提供50亿美元新融资和30亿美元要约收购的救援计划,但4月份软银又单方面撤回了救援计划,“割肉止损”。诺伊曼一怒对软银提起了诉讼,指控它破坏股权回购协议,与孙正义反目。

2020年5月份,软银发布消息称,WeWork估值在2020年3月份已跌至29亿美元,相较于巅峰时期的470亿美元缩水了九成以上,泡沫完全破灭,WeWork也开始寻求战略收缩,放弃以往的快速增长方式。

PE接盘后的挑战

这次挚信资本入主WeWork中国带来的新一轮投资,预计可以缓解此前的经营压力,并为其后续发展输送资金。

不过人们也注意到,此前国内的Pe投资大部分是以少数股权投资为主,只有少数PE机构会涉及控股型投资,因为控股型投资对机构的资源整合能力及投后运营能力有着更高的要求。

实际上,挚信资本在2011年就曾投资过一家联合办公企业——创富港,并让它在2016年4成功挂牌新三板。

虽然创富港实施与WeWork类似的“二房东”战略,但经营相对谨慎,而且实现了盈利,与WeWork中国持续亏损有很大不同。因此,外界猜测挚信资本未来可能会用创富港的经营理念来“改造”WeWork中国,尽快实现企业盈利。

此次挚信资本在入主的同时立刻宣布新任代理CEO,调整WeWork中国管理曾,推动本土化经营的意图十分明显。

出任WeWork中国代理CEO的姜跃平也表示,此次控股WeWork中国,标志着公司全面实现决策和管理本土化、产品和业务本土化、运营和效率本土化,从一家跨国企业的中国子公司正式成为兼具全球品牌优势及战略资源的中国企业。

但联合办公市场的变革创新绝非易事,想盈利更是有难度,无论是WeWork还是其他相关企业如优客工场、纳什空间、梦想加等等,无一例外都面临同样的难题。

未来,挚信资本能否带领WeWork中国实现质变,现在还很难下结论,一切要看挚信资本如何表现了。