编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:丁祖昱,36氪经授权发布。

作为楼市、地市异常火热的典型,杭州在三季度迎来两次调控,大热的市场在9月以后迅速降温。国庆黄金周期间,杭州市场热度也有所降低,单日成交更是出现“零成交”的现象,多个新开盘项目的打折促销活动也透露出杭州楼市一丝丝“凉意”。

整体来看,今年第三季度,杭州新房成交面积相较于第二季度缩水15%,且只有一次“万人摇”,截至目前,杭州仅出现6次万人摇,同比减少4成。9月,杭州市区二手房成交量仅9227套,二手房成交套数跌破万套以下,并创今年4月以来成交量新低。

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政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

01

新房成交量走低,“银十”开局惨淡

整体来看,新房市场明显在9月由热转冷,市场逐渐走出“高开低走”的格局。

疫情期间,杭州楼市迅速“回血”。从新建商品住宅表现来看,成交面积仅在2月份同比减少61.68%之后,至3月迅速恢复,成交面积同比增长7.72%,前6月杭州就出现5次“万人摇”,新房成交量在6月达到高峰,当月成交面积达到202万平方米,同比增长64.86%,创近三年来新高,成交套数突破1万套。随后的7月和8月,成交量维持高位,成交套数均保持在万套以上。

进入“金九”,杭州楼市并未延续此前高热度。克而瑞数据显示,9月杭州新建商品住宅成交面积为127.47万平方米,同比增幅大幅度缩减至2%,成交套数12256套,同比增加6.7%。成交面积和成交套数均创4月以来新低,“金九”变现平平。

图:2019年8月-2020年9月新建商品住宅月度供求量价

政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

“银十”开局,杭州新房市场更是惨淡。

杭州一位平台经纪人李伟表示,国庆黄金周期间新房市场可能成交比较淡一些,因为推盘比较少。

购房者韩先生感受到了杭州楼市的“冷清”。10月2日,他去了一趟位于杭州良渚板块星创城,售楼处看房人员寥寥无几,他告诉我们,“今年十一看房的人不太多,与往年相比可能少很多。”

从单日成交数据来看,克而瑞数据显示,10月1日-10月4日,杭州全市成交套数总计仅为20套,其中2-4日单日仅成交2套,创2月20日以来单日成交新低。对比2019年同期,新房市场成交表现可圈可点,仅10月4日和10月8日成交套数同比减少以外,同比均为上涨。

国庆假期首周(10.9-10.15),杭州楼市反弹,当周商品住宅成交套数达到5949套,同比(2019.10.9-10.15)上涨117%。

图:2020年10月1-18日单日成交量价(单位:套、元/平方米)

政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

02

“万人摇”项目缩减,“红盘”中签率走高

疫情期间,上半年杭州曾以5次“万人摇”刷新了大家对这座城市购买力的认知。尤其是6万人摇的远洋西溪公馆,更是将杭州楼市推向高潮。

价格倒挂,是这些“万人摇”或高认筹率项目的典型特征。由于受限价政策影响,很多高认筹项目售价低于周边同档次竞品或二手房,这就产生了较大的价差,这样一来难免带来投机需求,使得市场情绪波动较大,不利于房地产市场的稳定发展。

7月,杭州打响了三季度以来楼市调控第一枪。也是在这一个月,保利融信和光尘樾领到最后一张预售证,143套房子吸引了17319组客户登记,中签率只有0.83%。到目前为止,杭州仍未出现“万人摇”项目,截至目前,自2018年摇号政策实施以来,杭州“万人摇”项目达到30次,其中今年共6次,三季度以来仅出现1次“万人摇”。

表:2018年以来杭州“万人摇”项目汇总

政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

数据来源:公开资料整理

9月4日,杭州再迎新政。

万科天空之城、德信大家运河云庄、万科前宸、远洋西溪公馆等6个红盘项目加推,中签率迅速走高。具体来看,6个项目中只有万科天空之城、阳光城兴耀花漾里两个项目中签率较低,但仍维持在10%左右,其余4个项目中签率均在20%以上,最高的达到了67.42%。从登记户数来看,基本在5000户以下。

以曾6万人摇的远洋西溪公馆为例,9月再推1213套房源,最终实际登记人数仅为4899户,远未达到“万人摇”的标准,其综合中签率24.8%,相较于5月份最低1.2%的中签率,足足增加了20倍。

事实上,远洋西溪公馆只是一个缩影。新政发布后,按照杭州刚发布的楼市新政,西溪公馆被划分为“限售红盘”,只允许人才无房家庭和无房家庭报名,从而“拒绝”了一大批改善或者投资的非无房家庭。

值得注意的是,目前市场上有一些投资客,为了规避政策,仍有购买“无房家庭”摇号资格的情况出现,因此问题的核心还是应该要取消一二手房的价差,这才是关键所在。

表:9月红盘中签率变化情况

政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

数据来源:公开资料整理

03

二手房市场热度下降,成交迅速恢复高位

二手房市场热度至9月略有下滑。

克而瑞数据显示,7月,全市二手房成交面积达到104万平方米,环比增长13%,同比增长29%,共成交10595套,均价33839元/平方米再创新高。8月,二手房成交面积小幅回调至80万平方米,但同比涨幅仍然高达16%。

9月,杭州二手房成交量价齐跌。克而瑞数据显示,杭州二手住宅成交面积约86万平方米,环比减少11%,热度较8月有所降低,但相较于2019年同期,同比仍增长40%。从成交套数来看,9月成交9227套,创今年4月以来新低,成交价格为30769元/平方米,环比下降6.5%。

图:2019年7月-2020年9月二手房成交量价月度走势

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数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

值得注意的是,10月开局,杭州二手房成交继续走低。从单日成交规模来看,10月1日-4日总成交套数仅为2套,其中10月1日和10月4日均出现“零成交”。从周度数据来看,克而瑞数据显示,2020年第41周(9.28-10.11),杭州二手住房成交面积8.5万平方米,环比下降9%。

李伟坦言,“9月开始成交相比7、8明显减少,十一期间由于出游影响,带看相对少了一些,但二手房市场在国庆假期后半程成交量逐渐走高,因为十一期间也有不少外地投资客和刚需出来看房。”

经历短暂降温之后,10月5日,二手房成交套数迅速反弹至111套,至10月9日,成交套数已恢复282套相对高位。从10月1日至10月18日数据来看,二手住宅总成交套数达到3059套,环比(9月13-30日)减少99%,成交明显缩量,但相较于2019年同期仍增长62%。

图:2020年10月1日-18日二手住宅成交同环比情况

政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

政策限制需求,“银十”杭州楼市走弱

经历了两次楼市调控,对限购政策、无房家庭认定进行调整,进一步打击短期投机客户,保障自住,杭州新房市场热度有所降低,加之红盘均于同一时期入市,技术分流下“万人摇”项目明显缩减,红盘中签率有所提升,调控效果显现,市场逐渐回归理性。但“万人摇”的核心问题“一二手价差”仍然存在,虽然在新政分流下,部分改善或者投资的非无房家庭被拒绝在外,“万人摇”项目出现了缩减,但取消一二手房的价差,才是问题的关键。

9月杭州市场热度较今年4月以来有所降低,但同比数据依然处于高位,究其原因,9月大量入市的楼盘供应集中在月底,受网签数据延缓影响,成交下滑,预计这些房源将在10月显现,随着转签兑现,10月商品住宅成交量价预计将得以提升。