编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

今年楼市“紧”字当头,多个城市加码限购措施,让人感觉买房难上加难。但随着北方入冬,黑龙江省会哈尔滨突然反其道行之,于11月19日出台新规,不仅放松楼市调控,更关键的是公开鼓励房企通过打折促销、团购等方式让利销售。

东北老铁,这波豪横!

鼓励降价,放松调控

11月18日东北网报道称,哈尔滨近期将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。政策洋洋洒洒14条,其中最引人瞩目的内容如下:

支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众。在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。

也就是说,房子降价促销的话,政府将对房企进行表彰嘉奖。这个政策妙就妙在,它没有降低首付或放松限购这样直白的意味,但鼓励房子降价,其实就是变相的降低上车门槛,也会间接地放松楼市调控。

我们在官方提法里很少听到鼓励降价,说得最多的是抑制房价过快上涨或者是维护市场稳定,不能大涨也不能大跌。因为房价过快上涨,会引发“脱实向虚”,房地产金融化,实体经济成本会增加,老百姓的闲钱会减少,不利于实体经济的发展。

房价下降,意味着未来土拍的地价也可能跟着下降,间接会影响到地方财政收入。正因如此,过去各地的政策风向基本都是限制降价,鲜少有鼓励降价的。

比如2019年11月4日,马鞍山曾经规定,开发商新房降幅不得超过备案价10%,低于这个红线,必须重新进行备案。

东莞也曾经规定,开发商卖房时,申报价格不得低于申报价格的90%。

2019年3月6日,江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局,向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

以上这些都是属于禁止楼市大幅度降价的。通过这些对比,也可以看出哈尔滨鼓励楼市降价的政策有多么特殊。

而且,哈尔滨这次不仅鼓励开发商降价,还放松了公寓政策:

支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

很多人不愿意买公寓,主要就是因为贷款难。各地公寓贷款几乎都只能用商业贷款,不能用公积金,而且公寓的商业贷款利息相比住宅大多会上浮20%-30%。

此外,公寓和普通住宅的生活成本相差较大。40年产权公寓本来是属于商业用途的,一般水费是5.5元/吨左右,电费大概是0.9元/度左右,燃气费大概是3元/立方左右;而普通住宅水费大概是3元/吨,电费大0.5元/度,燃气费则是2.4元/立方左右。

哈尔滨此次政策,在贷款上对公寓和住宅一视同仁,而且对公寓的水电煤气予以降费,这都是在变相鼓励公寓销售。

至于公积金政策,也是非常宽松的:

灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款,异地缴存公积金职工可在哈购房申请公积金贷款。

相比北京、天津、长沙等城市需要连续缴纳12个月以上才可以申请公积金贷款,哈尔滨的政策要宽松许多。

综合来看,哈尔滨发布的这一揽子政策,可以说是开辟了楼市大幅度宽松的先河。

背后原因,库存高企

哈市之所以出台如此宽松的政策,背后的原因是因为当地楼市库存高企。易居研究院智库中心数据显示:在10月份百城新建商品住宅存销比数值排名前10的城市中,哈尔滨位居第6,去库存周期为23.1个月,超过了14个月的合理值水平。

从数据来看,今年10月哈尔滨商品房供应12365套,供应面积125.86万㎡。10月哈尔滨商品房成交6534套,成交面积62.90万㎡,市场明显处于供大于求的状态。

问题不仅出现在10月,2019年7月至今,哈尔滨的楼市供求几乎都是供大于求。

终于绷不住了!这个省会城市鼓励开发商降价卖房

易居哈尔滨房地产市场10月监测报告

除了库存问题,哈尔滨还面临着人口流失严重、老龄化严重、人均购买力低的问题。

哈尔滨国民经济和社会发展统计公报数据显示,2014-2018年的5年内,哈尔滨户籍人口减少了45.5万人。2019年,60岁以上人口占哈尔滨总人口的比例已经超过20%,老龄化问题比较严重。

经济方面,哈尔滨2019年累计实现GDP约5249.4亿元,在28个省会城市中排名第18。2019年,哈尔滨人均GDP约为4.88万元,在全国省会城市人均GDP中排名倒数第一。

终于绷不住了!这个省会城市鼓励开发商降价卖房

终于绷不住了!这个省会城市鼓励开发商降价卖房

目前,哈尔滨二手房均价为9990 元/m²,已经横盘了一段时间。

终于绷不住了!这个省会城市鼓励开发商降价卖房

哈尔滨之所以出台大幅放松的调控政策,自然是为了改变楼市现状,刺激经济发展和市场热度。

楼市经过多年上涨,整体价格已经处于高位,哈尔滨新房均价目前是12423元/㎡,虽然和北上广深没法比,但对比当地购买力,也算不低了。对于老百姓来说,开发商让利、降低上车门槛,肯定是好事,买房时谁不想少花点钱呢。

对于房企来说,降价促销得到表彰嘉奖是其次,主要是能快速去化、回笼资金,这才是当务之急。毕竟大家都知道,很多房企都在闹钱荒,降负债已是迫在眉睫。

哈尔滨已经朝着放松楼市调控迈出了一大步,这是一次大胆的试探。不过,虽然哈尔滨有关方面已经证实了政策的真实性,但毕竟《通知》还没有正式印发。未来这一揽子政策能否真的落到实处、落实后又能保持多久,是成为几日游,还是成为新的政策调控风向,都还有待观察。